Qual a diferença entre garantia legal e garantia contratual de obras

A aquisição de um imóvel ou a contratação de serviços de construção é um investimento significativo para a maioria dos brasileiros. Conforme pesquisa realizada pelo Censo de Moradia QuintoAndar e o Instituto Datafolha em outubro de 2021, ter um imóvel próprio é o sonho de 87% dos entrevistados. No entanto, esse sonho pode se transformar em um pesadelo quando surgem problemas construtivos ou vícios ocultos. Neste contexto, é fundamental compreender as diferenças entre garantia legal e garantia contratual de obras, bem como os direitos do consumidor nessas situações.

Garantia Legal

A garantia legal é assegurada pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC), Lei nº 8.078/1990, e não pode ser afastada por vontade das partes. Ela é obrigatória e independe de termo expresso no contrato. No caso de imóveis e obras, o CDC estabelece:

Art. 26, II: O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em 90 dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos duráveis.

Art. 27: Prescreve em 5 anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria.

Além disso, o Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002) complementa:

Art. 618: Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.

Garantia Contratual

A garantia contratual é complementar à legal e é oferecida pelo fornecedor por liberalidade. Ela deve ser formalizada por meio de termo escrito, conforme o Art. 50 do CDC:

"A garantia contratual é complementar à legal e será conferida mediante termo escrito."

Esta garantia pode ampliar o prazo ou a cobertura da garantia legal, mas nunca reduzi-los.

Normas Técnicas Aplicáveis

A NBR 15575:2021 (Edificações habitacionais — Desempenho) estabelece requisitos e critérios de desempenho que se aplicam às edificações habitacionais. Esta norma define prazos de garantia recomendados para diversos sistemas construtivos, que podem ser utilizados como referência na elaboração de garantias contratuais.

A NBR 17170 de 12/2022 (Edificações - Garantias - Prazos recomendados e diretrizes) fornece orientações específicas sobre os prazos de garantia recomendados para diferentes elementos e sistemas construtivos, auxiliando na definição de garantias contratuais mais adequadas.

A NBR 5674 de 01/2024 (Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção) estabelece os requisitos para o sistema de gestão de manutenção de edificações, o que é crucial para a preservação da garantia e a longevidade da construção.

Diferenças Principais

Obrigatoriedade: A garantia legal é obrigatória por lei, enquanto a contratual é opcional e complementar.

Prazo: A garantia legal tem prazos definidos em lei, enquanto a contratual pode estender esses prazos.

Abrangência: A garantia legal cobre vícios e defeitos previstos em lei, enquanto a contratual pode abranger outras situações específicas.

Formalização: A garantia legal independe de termo expresso, já a contratual deve ser formalizada por escrito.

Conclusão

Compreender a diferença entre garantia legal e contratual é essencial para proprietários e construtores. Enquanto a garantia legal oferece uma proteção básica assegurada por lei, a garantia contratual pode proporcionar uma cobertura mais ampla e personalizada.

É recomendável que os consumidores estejam atentos aos termos da garantia contratual oferecida pelos construtores e que os profissionais da construção civil estejam atualizados quanto às normas técnicas e legislações aplicáveis, como a NBR 15575:2021, NBR 17170:2022 e NBR 5674:2024.

Por fim, é importante ressaltar que a melhor forma de evitar problemas futuros é investir em qualidade desde o início do projeto, contratando profissionais qualificados e seguindo as normas técnicas vigentes. A Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou o Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) são instrumentos importantes nesse processo, conforme estabelecido pela Lei Federal nº 6496/77 e pela Resolução 1.025/09 do Confea.

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Referências:

Lei nº 8.078/1990 - Código de Defesa do Consumidor

Lei nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro

NBR 15575:2021 - Edificações habitacionais — Desempenho

NBR 17170:2022 - Edificações - Garantias - Prazos recomendados e diretrizes

NBR 5674:2024 - Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção

Lei Federal nº 6496/77

Resolução 1.025/09 do Confea